作者：王自生

　　刘大妈和老周一家的故事，每天都在这个城市里上演。

　　2009年，上海新一轮的旧城改造启动，焦点直接对准上海市中心，改造拆迁规模将达到800万平方米。有多少人将因此脱贫进入“百万富翁”的行列，无从统计，但为数绝不会少。

　　“拆迁富”只是表面现象，居住条件和城市环境的改善提升才是旧城改造的题中之义。正如上海市委书记俞正声在闸北区实地察看城市旧区改造情况时所指出的：上海不能一边是高楼大厦，一边是危棚简屋。

　　在这一波庞大的历史性民生工程前，刘大妈和老周一家是幸运的。在金融危机中挣扎许久的地产行业，也在盼望着从旧区改造的“引擎效应”中受益。

　　动迁户推动二手房市场

　　王悦(化名)是一位中介经纪人，他工作的门店就在刘大妈所住的棚户区附近。

　　“来询价的人里，有不少是已经或者打算签拆迁协议的棚户区居民”，王悦回想着近年来接待的客户。“他们大多在这里住了几代，不愿意去郊区住安置房，所以打算在附近买套二手房安家。”

　　动迁需求的旺盛，一定程度上改变了小区域内的供求关系。低价小户型的二手房，成为一些拿到动迁补偿款的居民的追逐对象。

　　“这类房源始终挺好卖，即便是在去年大市场糟糕的时候，价格也没下来多少。”王悦说。

　　但业内人士分析，动迁户对二手房交易市场的推动范围有限。由于选择空间比较小，房东价格涨上去以后很快就会影响他们的购买行为，保障房的扩容也将对动迁刚需起到平衡作用。旧城改造对楼市的影响，主要还是集中在土地供应上。

　　开发商关注“黄金宝地”

　　闸北区是上海危棚简屋最密集的城区之一，也是这一波上海旧区和旧住房改造的重点。同时被列入推进重点的还有黄浦、杨浦、普陀、虹口等中心城区的旧区和二级旧里以下房屋改造。

　　据悉，上海市新一轮的旧城改造区域重点将集中在苏州河和黄浦江以北地区，占据整个上海旧城改造的70%。重点五个区域是:虹口区的虹镇老街、杨浦区的平凉西块、黄浦区的董家渡、闸北区的北广场地区以及普陀区的建民村。

　　“这些都是寸土寸金的地段”，一位开发商在接受采访时，丝毫不掩饰自己关注旧区改造的兴奋点。

　　旧区改造几乎是市中心的潜在土地供应和楼市消费需求的最大来源，因此牵动了几乎每个开发商的神经。

　　800万平方米改造拆迁会释放多少能量？上海财经大学房地产研究中心主任印堃华曾为媒体作过一个简单计算：待动迁改造的二级旧里以下房屋容积率一般为1，拆迁腾出的土地若按2.5的容积率进行开发，就可产生2.5×800＝2000万平方米供应量，与上海近几年全市商品房的全年销售量相当。

　　动迁补偿难题待破解

　　从上世纪90年代的365万平方米危棚简屋改造至今，上海市共拆除危旧房7000多万平方米，约120万户家庭改善了居住条件，中心城区人均住房面积从1990年的6.6平方米上升至2008年的16.9平方米。

　　但上海市旧区改造面积却有逐年递减的趋势。有关负责人透露，2006、2007、2008这三年，旧区改造数量分别为65万平方米、62万平方米、61万平方米，同时改造的难度也越来越大。

　　动拆迁补偿金额的确定，是旧城改造面临的一大难题。老周这样的“钉子”，不是个别现象。

　　规划高端、曾为众多国际资本所关注的苏河湾，正在被高昂的动迁成本所困扰，上百亿元的动迁费用延缓了苏河湾开发的节奏，也增加了风险投资者和开发商的风险。

　　据悉，为破解动拆迁难题，上海市正在积极探索旧区改造三大创新机制，包括旧区改造的事前征询制度、补偿办法从以前的“数砖头”兼顾“人头”转变为“数砖头加套型保底”、安置方式中逐步增加就近安置数量等内容。